Недвижимость в Болгарии

Эксперты рынка утверждают, что многие, кто собирался продать недвижимость, решили отложить планы. Это связано с тем, что в Болгарии ожидается рост цена на жилье после присоединения страны к еврозоне.

Прогнозируется, что, когда в стране будет введено евро, иностранцы начнут проявлять больший интерес к недвижимости, также увеличится инвестиционная активность разных компаний. Сегодня же чаще в основном в сделках с недвижимостью участвуют сами же болгары.

На данный момент в крупных городах спрос на жилую недвижимость превышает предложение. Такая ситуация провоцирует рост цен. Поэтому большинство болгар покупают квартиры, когда дом еще строится.

Можно проследить тенденцию увеличения интереса девелоперов к масштабным проектам большой этажности. Это объясняется тем, что найти свободный участок под строительство становится все сложнее, а крупные проекты – это залог, что у компании хватит ресурсов завершить возведение здания. Города разрастаются, строятся новые кварталы, вместо промышленных объектов возводится жилье.

Цены на недвижимость растут на фоне улучшения благосостояния граждан, низкого уровня безработицы, а также доступности кредитов. Но главным образом люди покупают дома и квартиры, потому что хотят собственное жилье или же желают инвестировать собственные накопления.

Специализированный болгарский интернет-портал сообщает, что чаще всего в стране покупают двухкомнатные квартиры. Сохраняется тенденция переезда граждан из маленьких городов в большие. Этим объясняется факт, что динамичнее всего развивается София, Варна, Бургас и Пловдив.

Сейчас в Софии средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 1,42 тыс. евро, а еще год назад он стоил 1,33 тыс. евро. Годовой рост составляет 6%.

В Варне за последние 12 месяцев рост был почти вдвое больше, чем в столице – 11%. За это время цена квадратного метра выросла с 1,1 тыс. евро до 1,23 тыс. евро.

В Бургасе цены на недвижимость еще скромнее – 880 евро за «квадрат». Год назад они были меньше на 17% – 730 евро. Такой резкий скачок во многом произошел в начале текущего года. В этот период были моменты, когда стоимость квадратного метра в городе превышала 900 евро.

Незначительный годовой рост цен наблюдается в Пловдиве. Там средняя цена квадратного метра в двухкомнатной квартире поднялась на 30 евро, достигнув отметки в 980 евро.

В Национальном агентстве доходов решили проверить граждан, которые приобрели жилье, стоимостью, превышающей 750 тыс. левов, что эквивалентно 383,3 тыс. евро. Проверят всех, кто стал владельцем элитного жилья в четырехлетний период до 2022 года включительно. Таким образом налоговики хотят выявить, соотносятся ли у этих граждан расходы с доходами.

Проверке подлежат доходы всех членов семьи. Агенты отследят крупные траты: приобретения автомобилей, предметов роскоши и недвижимости, а также оплату образования детей и заграничные поездки.

Если окажется, что официальные доходы не позволяют делать такие траты, то агентство инициирует более тщательную проверку, которая позволит отследить неучтенные финансовые поступления. Когда неучтенные поступления будут найдены, гражданин будет обязан заплатить с них налог.

Для более быстрой проверки, болгарам предлагается вносить в декларацию необлагаемые налогом виды доходов. К тому же организаторы азартных игр должны сообщать налоговикам о выигрышах, превышающих пять тысяч левов.

По сведениям Регистрационного агентства, в первые три месяца 2024 года в четырех самых больших городах страны рынок недвижимости был активным. Однако в целом в Болгарии продажи недвижимости снижаются уже почти два года подряд (7 кварталов).

За год рынок Софии вырос более чем на 14%, на втором месте находится Варна с 12.7% роста, тройку лидеров замыкает Бургас – +9,2%. Второй по размерам город страны показал положительную динамику чуть менее 4%.

Из городов чуть поменьше, положительна динамика рынка была в Кырджали и Пернике, где рост составил 12,8% и 6,2% соответственно. В остальных же был спад. Больше рынок просел в Велико Тырново – чуть больше 7%, далее идет Велико Тырново с показателем -6,8%, тройку антироста замыкает Стара Загора с падением в 3,4%, на четвертом месте Благоевград, рынок недвижимости которого уменьшился чуть более чем на 2%.

На морских курортах рынок за год вырос только в Поморье. При этом увеличение достаточно большое – +17%. В остальных же городах динамика отрицательна – от -7,8% в Несебре и до -14,2% в Царево.

Не лучшая картина на горнолыжных курортах. В Чепеларе рынок недвижимости за год остался на том же уровне. В Разлоге, Смоляне и Самокове был спад на 16,5%, 8,5% и 11,5% соответственно.

Национальный статистический институт Болгарии сообщил, как менялись цены на недвижимость в стране в период с 2015 года. Из этих данных видно, что жилье на вторичном рынке растут быстрее, чем на первичном. Рост цен в старых домах был более чем двукратным, в то время, как в новостройках он составил чуть менее 80%.

Больше всего в период с 2015 по конец 2023 года стоимость жилья выросла в столице – на 116%. Вдвое увеличились цены в Русе, который идет на втором месте. Тройку лидеров роста замыкает Пловдив с показателем роста 95%. Более чем на 90% подорожала недвижимость в Варне. Далее идет Стара Загора и Бургас, рост стоимости квадратных метров в которых составил 88,1% и 84% соответственно.

Стоит отметить, что в Софии больше всего подорожали квартиры в старом жилом фонде – на 125%, а вот в новостройках они увеличились вдвое.

Варна примечательна тем, что там был самый неоднородный рост цен. Если новые квартиры подорожали на 73%, то в старых домах цены выросли более чем в два раза.

Противоположная ситуация в Стара Загора, где больший рост продемонстрировало жилье в новостройках – 95%. В то же время на вторичке цены возросли на 86%.

Несмотря на такой стремительный рост, эксперты считают, что в Болгарии жилье остается доступным. В центре столицы, где недвижимость самая дорогая, средняя стоимость квадратного метра составляет 2,5 тыс. евро. На морских курортах цены в 2,5 раза меньше.

Эксперты считают, что, когда Болгария присоединится к еврозоне, она станет привлекательней для инвесторов из других стран. Это в свою очередь приведет к тому, что цены на нее возрастут.

Для рынка недвижимости страны смена валют не станет шоком. Тут уже два десятилетия цены на квартиры выставляются в европейской валюте. Благодаря этому технических нововведений не предвидится.

Специалисты уже начали отмечать повышение интереса от иностранцев. Однако, когда в стране начнет ходить евро, то привлекательность недвижимости для граждан других стран только возрастет. Также активнее начнут покупать объекты международные фонды и компании. Это даст хороший импульс для развития рынка.

Предполагается, что непосредственно перед присоединением к еврозоне и первые месяцы после вступления рынок несколько затихнет. Продавцы будут выжидать наилучшего момента для продажи недвижимости. Но потом рынок активизируется и цены возрастут. В среднем они станут такими же, как и в соседних странах еврозоны. При этом влияние на коммерческую недвижимость будет значительнее, чем на жилье.

Предприятия будут покупать склады, офисы и торговые площади. Специалисты предполагают, что появятся новые инвестиционные проекты, отличающиеся от тех, которые были до этого.

Внедрение евро облегчит расчет для приезжих. Туристам из Европы не придется обменивать валюту. Благодаря этому получит развитие рынок туристической недвижимости. Станут чаще покупать дома и квартиры, чтобы потом сдавать их в аренду на несколько дней. Расценки в Софии сравняются с остальными столицами ЕС. На данный же момент главный город Болгарии в плане недвижимости является одним из самых доступных среди европейских столиц.

С 1 апреля для визита в Болгарию граждане России должны оформить шенгенскую визу. Благодаря этому документу россияне смогут путешествовать по всем странам этой зоны, без необходимости оформлять другие визы. Сейчас шенген объединяет 26 государств.

Болгарская виза для россиян дает право на пребывание в государствах зоны на протяжении трех месяцев в течение полугода. При ее получении обязательно придется сдать отпечатки пальцев. Оформляется этот документ только в болгарском посольстве, которое расположено в Москве. За получение разрешительного документа придется заплатить 80 евро.

Стоит отметить, что визы, которые были выданы болгарскими представительствами до 31 марта 2024 года, утрачивают свою силу. То есть въехать по ним в страну будет невозможно. Если раньше можно было въезжать в Болгарию и Румынию по национальной визе Кипра, то теперь это сделать невозможно.

Болгарский Национальный институт статистики опубликовал статистику строительства жилья в период с октября по декабрь 2023 года.

В это время было начато более полутора тысяч проектов жилых домов. Это почти на четверть больше, чем за аналогичный период прошлого года. В этот период на стадии строительства было более 7 тысяч квартир и домов. Самый большой рост продемонстрировали Сливен, Кырджали и Силистр, там он составил 455%, 400% и 300% соответственно.

Почти 17 тысяч разрешений на жилые единицы было выдано в минувшем году. Это почти на 20% больше, чем годом ранее. Больше всего возросло их количество в Кырджали, Хасково и Русе – на 736%, 300% и 290% соответственно. В цифрах наибольший рост продемонстрировала столица Болгарии, где выдали 435 разрешений, далее идет Пловдива с 393 разрешениями, а замыкают тройку лидеров – Бургаса с 217 разрешениями.

Специалисты отмечают, что уже долгое время в Болгарии наблюдается высокий спрос на жилую недвижимость. При этом активна застройка ведется, как в крупных городах, так и в населенных пунктах поменьше. Многие болгары выбирают частные дома.

Стабильный рост рынка недвижимости – это яркий индикатор экономического благосостояния страны. Строительная индустрия стимулирует создание рабочих мест во многих отраслях. К тому же увеличивается предложение для тех, кто хочет приобрести недвижимость, что способствует доступности жилья.

В четвертом квартале минувшего года количество сделок с недвижимостью в столице, а также в Русе и Пловдиве снова стало расти. До этого больше года наблюдалось их сокращение. Однако эксперты отмечают, что в целом черноморский регион замедляет рост. В целом же болгарский рынок показал наихудшие показатели с конца 2010 года. Всего же за минувший год в стране зафиксировано более 215 тыс. сделок. С одной стороны это большие цифры, но они меньше, чем были в 2022 году. Активность рынка снизилась за год на 11%

Ситуация в основных городах:

• София. Несмотря на рост количеств сделок в последнем квартале, в целом за год в болгарской столице их стало меньше почти на 6% в сравнении с предыдущим годом. Всего в 2023 году в Софии было зарегистрировано не многим больше 32 тысяч сделок;

• Пловдив. Наихудшее падение рынка было во втором квартале, когда количество сделок снизилось почти на 18%, но за год их стало меньше почти на 10%. Число сделок с недвижимостью в Пловдиве за 2023 год составило 15 867;

• Варна. В городе за год зарегистрировали более 14 тысяч сделок, но это на 12,5% меньше, чем годом ранее;

• Бургас. Общее количество сделок сократилось более чем на 7 тысяч, что в процентном выражении составляет 12,6%.

Последней преградой для Болгарии, как и для Румынии, на пути к свободной зоне передвижения между странами Европейского Союза была, была Австрия. Но и с этой страной уже достигнуто согласие.

По словам румынского премьера Марчела Чолаку, его страна шла к Шенгену 13 лет. И теперь достигнуто политическое согласие на присоединение Румынии к свободной зоне передвижения.

По информации МВД Румынии их страна, а также Болгария и Австрия согласовали расширение свободной зоны, вплоть до морских и воздушных границ стран с марта текущего года. Однако по сухопутным границам решение еще не принято.

В минувшем году Австрия заблокировало решение ЕС принять две новых страны в Шенген. В ходе диалога было достигнуто соглашение, что Евросоюз укрепляет внешние границы, а Австрия в свою очередь упрощает пересечение границ в воздухе, что стали называть «Воздушным Шенгенским соглашением».

Напомним, что на данный момент в Шенгенскую зону входят не все члены ЕС. Зато к ней присоединились четыре соседних государства – Лихтенштейн, Исландия, Норвегия и Исландия.